С 1 июля 2027 года вступят в силу новые правила от Банка России, касающиеся ипотечных продуктов с «льготным» стартом — когда первые годы платежи значительно ниже, а затем резко увеличиваются. Рассмотрим, как эти изменения повлияют на банки, застройщиков и обычных граждан, а также почему это может привести к росту цен на квартиры.
Суть инициативы регулятора
Банк России намерен изменить правила формирования резервов и ограничить срок пониженных платежей по ипотечным кредитам. Главные новшества заключаются в двух основных мерах:
-
увеличение резервов банков на 50 процентных пунктов для кредитов, где в течение первых трёх лет платеж превышает 20% от среднего значения за предыдущие 12 месяцев;
-
жёсткое ограничение срока льготных платежей до трёх лет.
Важно отметить, что эти правила не касаются официальных льготных программ.
Как работают «льготные» ипотеки сейчас
На практике многие банки предлагают низкие ставки в начале срока кредита, например, около 5% в первые два-три года, а затем ставка переходит на рыночный уровень, который сейчас составляет примерно 18%. Банк частично компенсирует недополученную прибыль за счёт застройщиков, и, по мнению регулятора, эти расходы впоследствии включаются в стоимость квартир.
Это может привести к резкому увеличению ежемесячных платежей по окончании льготного периода, что ставит покупателей в рискованное финансовое положение, если их доходы не успевают адаптироваться к повышенной ставке.
Причины проблемы
Как утверждает Инна Солдатенкова, руководитель направления экспертной аналитики Банки.ру, схемы с низким стартовым платежом стали способом обхода действующих ипотечных стандартов. Регулятор считает это рискованным и стремится уменьшить привлекательность таких предложений для банков и застройщиков.
После введения новых требований существует вероятность, что такие ипотечные продукты исчезнут с рынка или останутся, но в более дорогом формате для застройщиков, что, в свою очередь, отразится на конечной цене жилья.
Кого коснутся изменения
Нововведения в первую очередь затронут клиентов, которые использовали «льготный период» как основной инструмент для соответствия требованиям по доходу. Для таких покупателей последствия могут быть следующими:
-
необходимость выбирать менее дорогие варианты жилья;
-
потребность в накоплении более крупного первоначального взноса;
-
возможная отсрочка с покупкой.
В итоге, хотя регулятор и стремится снизить риски внезапного увеличения долговой нагрузки у заёмщиков, это может сделать некоторые ипотечные предложения менее доступными и привести к росту цен на квартиры из-за увеличенных издержек застройщиков.
